【売買契約の注意事項】手付の倍返し

不動産の売買は大きなお金が動く取引ですので、契約には慎重な判断が求められます。

安易に契約してしまい、後から契約を解除しなければならない場合、金銭的なペナルティが生じることもあります。

本章では不動産取引で注意しなければならない「手付の倍返し」について解説します。

 

■手付とは?

手付には「証約手付」「違約手付」「解約手付」の3つの性質があるとされていますが、当事者間で特段の定めをしない場合は「解約手付」として機能することから、本章では「解約手付」の性質に視点をあてて解説します。

通常、不動産の売買契約が済んでしまえば、当事者はその契約に拘束されるので、「やっぱりやめた」ということはできません。

しかし契約時に解約手付の授受があった場合は、売買契約締結後でも、契約当事者のうちどちらかが契約を解除したいと考えた時に、一定の条件下でこれが可能になります。

■売主は手付の倍返しが必要

買主側が契約を解除したい場合、自分が支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。

この場合、売り手は不動産を引き渡す義務がなくなります。

逆に売り主側が契約を解除したいと考えた場合は、手付の倍返しが必要になります。

つまり、買主が支払った解約手付金の二倍の金額を支払わなければならないということです。

手付金を支払うかどうかは任意であり、当事者の合意で決められますが、不動産の取引では契約を担保する目的で手付金の支払いを条件にすることも多いです。

売り手としては、万が一契約を解除しなければならない場合、手付金額の二倍という大きな金銭的ダメージを負わなければならないことを知っておく必要があります。

ちなみに、手付の金額も当事者の合意で決められますが、基本的には売り手側主導で決めることになります。

■解約できないこともある

解約手付の授受があれば、必ず契約の解除ができるわけではありません。

法律上は、相手方が契約の履行に着手する前でなければ契約解除ができないことになっています。

「契約の履行に着手」が具体的にどんな行為にあたるかは個別ケースで異なるため一概に説明するのは難しいですが、例えば売り手側なら所有権移転登記の手続きに動いた場合、買い手側であれば引っ越し業者と契約を済ませるような行為がこれにあたると解釈されることがあります。

契約当事者は契約の内容(売買)が実現すると期待して様々な行動を起こすわけですから、その期待を裏切ることは許されないというのが法の立場です。

相手方が契約の履行に着手した後は、例え手付金の放棄や手付の倍返しによる契約解除を望んでも、契約を解除することはできなくなります。

■民法改正の影響について

今般の民法大改正において、手付に関しても改正点が出ています。

ただしルールが大きく変わるということではなく、従来の手付の性質について、より分かりやすく条文化がなされた形になります。

この点、売り手側から手付の倍返しによる契約解除を行う方法についてより明確化されることになりました。

ルールそのものは変わっていないのですが、売り手側から契約を解除したい場合、「手付金の倍額を返還するので契約を解除したい」という意思を相手に伝えるだけでは不十分で、契約解除の効果は発生しない点に注意が必要です。

買い手側から契約を解除したい場合、相手に交付すべき金員を実際に相手の手元に用意するか、相手が望めば手にすることができる状態にしなければなりません。

実際にトラブルが起きた場合はこれら具体的な実務に関して紛糾することも予想されるので、契約の内容や契約解除の方法については当事者間でよく話し合い、意思の疎通を図っておくことが望まれます。

 

記事監修者 アイワハウス株式会社 花上 達也
センチュリー21アイワハウスに就職後、不動産賃貸、不動産管理、転勤(リロケーション)、土地活用など幅広い不動産業務を行う。不動産売買の経験あり。